Il Memorandum d’Investimento Alberghiero, o Hotel Information Memorandum è un documento preparato da professionisti specializzati nella comunicazione economica e finanziaria, destinato ad un pubblico di investitori finali. Gli Investment Memorandum rappresentano il primo documento formale che consente di presentare l’opportunità di compravendita, di locazione e d’investimento al mercato, producendo una serie di informazioni utili a valutare, in via preliminare, l’interesse nell’opportunità presentata.
Il Memorandum d’Investimento si compone di alcune parti tipiche, che riassumono in dettaglio le caratteristiche dell’opportunità di compravendita o d’investimento alberghiero, le modalità di offerta adottate per promuovere l’investimento, le circostanze attraverso le quali l’oggetto immobiliare è offerto al mercato, le formule adottabili per valutare l’opportunità e le condizioni mediante le quali proporre le proprie offerte di acquisto o d’investimento.
Le parti tipiche che compongono il Memorandum sono differenti, in funzione del tipo di investimento prodotto e del mercato di destinazione, tuttavia possono essere identificate alcune parti caratteristiche adatte agli investimenti alberghieri, ricettivi e turistici:
- Executive Summary
- Caratteristiche Principali dell’Investimento
- Ubicazione
- Descrizione Immobile e dell’Hotel
- Mercato Alberghiero
- Performance Economiche e Gestionali
- Condizioni dell’Offerta.
L’Executive Summary è un testo molto corto, tipicamente riassumibile in una pagina, che condensa le informazioni più importanti dell’intero Memorandum. Attraverso questo “sommario”, l’investitore o il potenziale acquirente deve essere in grado di ricevere tutte quelle informazioni cruciali per valutare correttamente l’opportunità offerta.
Le Caratteristiche Principali dell’Investimento rappresentano una parte che sinteticamente identifica e qualifica gli elementi fondamentali dell’opportunità, comunicando al potenziale ricevente tutti quei punti di forza che l’investimento offre, esaltando le qualità uniche dell’immobile alberghiero, le caratteristiche dell’ubicazione e del mercato in cui l’albergo opera, il potenziale di miglioramento della gestione o dell’immobile, le condizioni favorevoli offerte per l’acquisizione.
La Location o Ubicazione, descrive in dettaglio le caratteristiche e le condizioni del luogo in cui è ubicato l’immobile alberghiero. Le informazioni riportate riguardano sia la cosiddetta macro-location, cioè l’ambito geografico più allargato in cui si trova l’albergo, sia la micro-location, che identifica un raggio geografico e ambientale molto più ristretto, descrivendo tutti gli elementi di prossimità che possono influenzare – positivamente e negativamente – l’attività alberghiera dell’immobile oggetto di offerta.
La Descrizione dell’Immobile o dell’Hotel pertiene nel proprio complesso la raccolta ed esposizione delle informazioni tecniche e immobiliari dell’albergo, esplicitando tutti gli elementi caratteristici qualificanti agli occhi di un potenziale acquirente o investitore. In tale parte vengono esposte tutte le funzioni tipiche dell’albergo in un’ottica di utilizzo gestionale; vengono anche evidenziate eventuali potenzialità dell’immobile, per esempio l’ulteriore capacità edificatoria o possibilità di trasformazione e conversione. Sono anche evidenziate in dettaglio le caratteristiche delle camere, degli spazi della ristorazione, dei servizi per congressi e meeting, degli impianti tecnici e le informazioni catastali ed urbanistiche dell’immobile.
La parte inerente il Mercato Alberghiero riguarda le informazioni e le caratteristiche dell’ambiente competitivo in cui l’albergo si trova ad operare. L’analisi qualificata del mercato alberghiero dovrebbe comprendere anche l’identificazione del set competitivo di riferimento, selezionando i principali indicatori di performance di mercato come il livello di occupazione e il ricavo medio di mercato.
Le Performance Gestionali ed Economiche riportano numericamente tutte le informazioni più rilevanti della gestione alberghiera, qualificate in un’ottica d’investimento. Sono pertanto riportati i prospetti del conto economico, riclassificati secondo gli standard di rilevazione contabile alberghiera.
Le Condizioni dell’Offerta riportano infine tutti gli elementi finalizzati ad informare i potenziali acquirenti in merito alle modalità di approfondimento dell’opportunità e nel caso d’interesse, le formule per manifestare il proprio interesse ad investire. Tipicamente, in questo paragrafo, sono anche descritte le modalità di sottoscrizione di eventuali patti di riservatezza (i cosidetti nda, non disclosure agreement), e delle condizioni mediante le quali l’investitore può accedere alla due diligence dell’investimento. In alcuni casi, vengono riportati anche eventuali termini temporali e scadenze per la presentazione delle offerte.
In generale, la presentazione di un Memorandum d’Investimento rappresenta un vantaggio per entrambe le parti impegnate in un processo di commercializzazione di immobili e di aziende alberghiere, ricettive e turistiche. Da un lato infatti, il proponente qualifica tutte le informazioni ritenute fondamentali per promuovere la propria vendita, esaltando le qualità più importanti del proprio albergo e sottolineando le potenzialità dell’oggetto della vendita. Dall’altro lato, il potenziale acquirente o investitore riceve in maniera trasparente e strutturata tutto un insieme di informazioni necessarie per esprimere un primo giudizio d’interesse, e decidere rapidamente se l’opportunità d’investimento corrisponde ai propri criteri.
Un Memorandum di qualità dovrebbe essere inoltre corredato di fotografie in alta risoluzione degli spazi esterni ed interni dell’immobile alberghiero, e includere anche le planimetrie dettagliate dell’immobile, possibilmente di tutti i piani compresi quelli sotterranei. Il documento inoltre, dovrebbe essere fornito sia in formato cartaceo che digitale, per una facile e rapida condivisione con i soggetti destinatari, siano essi potenziali acquirenti, investitori o terze parti professionali.
Infine, un Memorandum dovrebbe essere edito in differenti lingue, per poter essere indirizzato a diversi gruppi di investitori. Tipicamente, gli Investment Memorandum sono redatti in italiano ed inglese, consentendo così la comunicazione attraverso la lingua più diffusa nella comunità finanziaria internazionale.
