L’attività di due diligence alberghiera viene intrapresa in differenti contesti e con diverse finalità. Tipicamente, questa attività è condotta da acquirenti ed investitori, nel processo di valutazione di un investimento alberghiero, finalizzato appunto all’acquisizione di un asset ricettivo.
L’intero processo comporta alcune attività di routine, altre altamente specializzate, che possono impegnare il soggetto investitore per un periodo che varia da uno a tre mesi, nelle forme più standardizzate di attività.
Con l’avvento delle tecnologie internet la fase della cosiddetta “due diligence documentale” è divenuta molto più facile, grazie alla digitalizzazione della documentazione cartacea e alla facilità di accesso a data room digitali ubicate in ogni parte del mondo, consentendo appunto una facilitazione nell’esecuzione della prima fase di due diligence di un investimento immobiliare alberghiero.
- Due Diligence di Mercato: Analisi del mercato di riferimento dell’asset alberghiero, Analisi dei competitor e di mercato, Analisi delle performance attuali e proiezioni delle performance future
- Due Diligence Legale: Verifica titolarità dei diritti reali sull’asset, Analisi contratti di compravendita e di locazione, Controllo posizioni di eventuale contenzioso, Composizione check-list documentale legale
- Due Diligence Fiscale: Audit esterno della posizione fiscale dell’asset, Analisi comparativa in caso di cessione di immobile o quote societarie, Proiezioni sull’impatto fiscale potenziale durante e a seguito della transazione
- Due Diligence Immobiliare, Tecnica e Ambientale: Verifica tecnica dell’immobile, Controllo e verifica dati catastali e corrispondenza con stato dei luoghi, Controllo presenza amianto, Certificazione anti incendio
- Due Diligence Finanziaria: Valutazione Alberghiera pre-acquisizione volta ad identificare il valore di mercato dell’asset, Due diligence societaria e contabile con definizione delle opzioni di acquisizione (cessione d’immobile vs cessione di quote), Predisposizione set documentale da condividere tra le parti, incluso il contratto di compravendita
La due diligence pre-acquisizione viene spesso eseguita da professionisti specializzati incaricati dall’acquirente o dal soggetto investitore, al fine di ridurre i rischi associati all’acquisizione dell’asset alberghiero. Il percorso di due diligence – resa disponibile da parte del venditore – viene attivato quasi sempre dalla firma preliminare di un accordo di riservatezza (NDA – Non Disclosure Agreement), finalizzato a mantenere riservato l’insieme delle informazioni messe a disposizione a beneficio del soggetto acquirente.
Durante l’analisi, l’obiettivo principale dei professionisti incaricati è rendere il più aderente possibile la visione sull’asset allo stato reale – giuridico e fisico, tecnico e fiscale – trasferendo eventuali scostamenti alla parte acquirente, in fase di valutazione dell’investimento alberghiero. A seguito delle attività di due diligence, il percorso di acquisizione si può anche arrestare, nel caso in cui le evidenze della due diligence facciano emergere eventuali scostamenti che rendono impossibile, rischioso o solo più complicato il completamento della transazione.
In altri casi, la due diligence può mettere in evidenza lievi scostamenti che non impediscono il completamento della transazione, e che possono eventualmente generare aggiustamenti nel prezzo concordato tra le parti. La due diligence assolve pertanto al proprio ruolo di verifica, controllo e qualifica di tutti gli elementi di potenziale criticità riconducibili all’acquisizione dell’asset immobiliare alberghiero e ricettivo.
