Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale indirizzata a stabilire se un progetto alberghiero, localizzato in un determinato sito, ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.
Accade talvolta che gli studi di fattibilità alberghiera si concentrino su singoli aspetti del mercato, oppure semplicemente economici finanziari, senza tenere in considerazione altri elementi quali i costi di realizzazione dell’immobile, oppure senza valutare la struttura finanziaria dell’operazione, determinata dalle condizioni del credito bancario nel comparto immobiliare alberghiero e ricettivo.
Tipicamente, uno studio di fattibilità alberghiera dovrebbe contenere i seguenti approfondimenti:
- Quantificazione del potenziale di mercato per il nuovo prodotto alberghiero, con stime di penetrazione, proiezioni del tasso di occupazione nell’anno rappresentativo della gestione, e dei ricavi medi per camera dell’unità ricettiva (c.d. ADR, Average Daily Rate)
- Preparazione del Conto Economico prospettico dell’unità alberghiera, attraverso l’applicazione di standard di rilevazione contabile quale l’USALI, (Uniform Standards of Accounts for the Lodging Industry), che permette di identificare costi e ricavi delle singole operazioni alberghiere
- Rappresentazione delle conclusioni dello studio di fattibilità alberghiera ed esplicitazione delle raccomandazioni indirizzate al Cliente, mediante la redazione e l’emissione di un rapporto scritto e firmato.
In alcuni casi, anche su richiesta del Cliente, gli studi di fattibilità possono includere:
- La stima del valore dell’albergo, frutto dell’analisi dei flussi di cassa e di appropriati metodi di valutazione alberghiera, – comunemente basati su metodi di attualizzazione dei flussi di cassa DCF (Discounted Cash Flow) – e la comparazione di questo valore con i costi di costruzione dell’immobile, incluse le eventuali ulteriori voci di costo per la fase di messa a regime delle operazioni alberghiere
- Un’analisi finanziaria del progetto – volta a valutarne l’effettiva finanziabilità – comprendente la composizione del capitale investito, la determinazione delle forme ottimali di capitale proprio e di terzi, in funzione dei costi associabili al capitale di debito e delle aspettative di redditività del capitale proprio impiegato.
Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare contribuendo a identificare obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.
Studi di fattibilità effettuati con professionalità e competenza consentono di ridurre il rischio di un nuovo progetto immobiliare alberghiero, prendendo quale punto di partenza le condizioni di mercato nel quale l’albergo si troverà a operare.
Gli studi di fattibilità sono inoltre raccomandati dai grandi gruppi alberghieri internazionali, i quali hanno spesso bisogno di tale tipo di analisi per supportare l’adozione di differenti tipi di prodotto nei diversi mercati alberghieri.
