Il processo di valutazione alberghiera è intimamente legato alle caratteristiche uniche possedute dagli immobili alberghieri, ricettivi e turistici.
Infatti, le metodologie classiche di valutazione immobiliare devono essere riformulate in funzione di alcuni elementi peculiari che gli alberghi e le altre tipologie ricettive presentano. Tali elementi includono:
- Conduzione di un’attività d’impresa, con la produzione di flussi di cassa generati dalla gestione caratteristica del business ricettivo
- Atipicità dell’immobile alberghiero, rispetto ad altre categorie d’immobile commerciale
- In alcuni casi, presenza di soggetti diversi titolari di diritti sulla componente immobiliare e quella gestionale, con conseguente differenziazione dei ruoli e delle responsabilità di tali soggetti.
La pratica professionale più accreditata, che s’inspira a regole stabilite da enti di certificazione terzi, associazioni professionali e best practice, tende a identificare il processo di valutazione con il risultato finale di tale processo, che è appunto l’identificazione di un valore monetario attribuibile a un bene in determinate condizioni di mercato. Secondo quanto definito dal RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, il valore di mercato è “l’ammontare stimato cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni”.
Esistono inoltre ulteriori definizioni del valore inteso quale “valutazione di un investimento”, oppure “stima futura del più probabile prezzo di mercato”, che possono far nascere l’esigenza di modificare le assunzioni e i criteri di valutazione adottati, proprio per rispondere al meglio a un bisogno di valutazione differente.
Le pratiche professionali identificano tre principali metodi valutativi adottabili per condurre una valutazione alberghiera:
Metodo del Costo (“Cost Approach”) – Il metodo del costo, o metodo di costo di ricostruzione, sottende l’ipotesi che il valore del bene immobiliare alberghiero sia uguale o simile al costo di ricostruzione dell’immobile stesso. Pertanto il valore attribuibile all’albergo è associabile ai costi totali sostenibili per ricostruire esattamente il medesimo albergo nella stessa ubicazione. Tale approccio risulta spesso di difficile applicazione e sovente produce valori immobiliari che non sono in linea con il valore di mercato del bene, cioè quel valore che nasce dallo scambio tra venditori e acquirenti.
Metodo Comparativo (“Sales Comparison Approach”) – Il metodo comparativo, molto utilizzato per le unità residenziali, si basa sull’analisi di serie storiche delle vendite di prodotti immobiliari alberghieri, comparabili con quello oggetto di valutazione. Il presupposto logico è che un certo albergo possa valere in modo similare ad altri alberghi che sono stati compravenduti sul mercato in periodi precedenti, e le cui caratteristiche sono assimilabili a quelle dell’albergo oggetto di analisi. Tale metodo, utilizzato spesso come verifica, è adottabile solo in presenza di valori comparabili significativi, che consentono cioè una comparazione efficace, a fronte di compravendite precedenti in mercati simili. In mancanza di tali elementi, il metodo può generare valori non rilevanti e addirittura fuorvianti.
Metodo Reddituale (“Income Capitalization Approach”) – Il cosiddetto metodo reddituale si basa sull’analisi dei flussi monetari prodotti dall’albergo che, appositamente capitalizzati tramite metodi di attualizzazione finanziaria, portano all’individuazione del valore di mercato del bene immobiliare.
Tale metodo, adottato in origine negli Stati Uniti e diffusosi successivamente in Europa, è oggi il metodo professionale più adottato e riconosciuto, in particolare dai soggetti che richiedono un’analisi economica e finanziaria a fini d’investimento.
Tale metodo è associato pertanto alle pratiche di valutazione aziendale, e considera l’albergo come una vera e propria azienda, dove la presenza dell’immobile risulta strumentale, al pari di altri beni aziendali, per la produzione ed erogazione di servizi.
Il metodo prevede la creazione di proiezioni economiche della gestione dell’unità alberghiera, secondo standard condivisi, in funzione delle performance storiche conseguite, al fine di determinare i flussi di cassa della gestione per un periodo di 5/10 anni. Sulla base di tali proiezioni economiche, il metodo applica un modello di attualizzazione finanziaria, cd. DCF, Discounted Cash Flow, attraverso il quale s’identifica il valore attualizzato dei flussi di cassa futuri, tenendo in considerazione anche il valore terminale (cd. Terminal Value) dell’albergo.
Mediante l’opportuna applicazione di tassi di attualizzazione e di capitalizzazione, i flussi di cassa futuri rappresentano il beneficio economico che l’investitore o il potenziale acquirente può attendersi, identificando pertanto il valore del bene, secondo specifiche condizioni di mercato.
La valutazione degli alberghi è tipicamente condotta da professionisti accreditati e si sostanzia attraverso la redazione ed emissione di un Rapporto scritto e firmato, contenente anche le definizioni che identificano in maniera univoca la tipologia di valore determinato, le condizioni alle quali il rapporto risponde, e i riferimenti a enti certificatori – su base volontaria e obbligatoria – quali il RICS.
